不動産投資　青森の物件紹介サービス

小・中規模で高利回りを実現するリニューアル投資法

こんにちは、中村一晴です。

１月２９日（土）東京両国にて、小・中規模で高利回りを実現する！『リニューアル投資法セミナー』を開催することになりました。

さて、今回のセミナーは私自身の投資法となります。

この方法はここ数年私が実践している投資スタイルなのですが、これまで著書やセミナー等でも自身の投資方法や実績などはほとんど公開してきませんでした。
その為、今回はあえて隠し続けてきた秘密を初めて公開することになりました。

内容的には空室ボロ物件を市場よりも安く購入し、リニューアル再生する。

これが私の基本戦略です。

この方法は今人気の高い投資法や、実際に皆さんがやりたいと思う投資とは正反対の内容となるかもしれません。 どちらかというと、皆さんが避けるような物件、誰も買わないような物件が私の投資対象（笑

また、もうひとつ特徴を挙げるとすれば、私はこの方法を地方で実践しています。
最近、地方投資が脚光を浴びているので興味をお持ちの方もいるかもしれませんが、 今話題になっている地方投資法とも多少異なった戦略をとっています。

最近の事例では、

１２戸中１１戸空物件、１６戸中１１戸空物件、１２戸中７戸空物件・・

いずれもそのままでは貸すことができない悲惨な状態。


このような空室が多い物件、多大な改修費を必要とする物件が私の購入対象となります。

なぜ、今リニューアル投資なのか？

私には仕事柄、首都圏はもちろん、各地の物件情報が入ってきます。それでもあえてこの方法に特化しています。 その理由はいくつかあるのですが、大きく分けると２つ。

まず、一つ目に競争しないで購入することです。

私にとって重要なのは、いかに自分の希望価格で購入できるか。

そのため、市場に出回っている単なるオーナーチェンジ物件や業者さんが転売する完成物件はなかなか現実的ではありません。 なぜかと言うと、そこには売主側の希望が重要視されるからです。
このような場合の売却理由は債権抹消、あるいは売却益です。

すると、買う側の希望よりも売主側の都合が優先され、結局はその価格で購入できるかできないかが判断基準となります。

もちろん、このような物件でも十分なキャッシュを得られることもありますが、確率的にはかなり低い。 またこの市場、物件で現実に買い続けていくには相当の行動量、スピードが不可欠です。 購入希望者が多い場合は、買いあがりさえあるくらいです。その為、選択肢から外しました。
皆が欲しいと価格は上がる、逆に誰もいなければ価格は下がる。これが市場の原理です。

２つ目としては、小・規模で高利回りを実現したいからです。

今、不動産投資をされている方はリタイアを実現したいと思っている方が多いと思います。 中には短期間でリタイアするために規模の大きい物件を買おうとしているかもしれません。

しかし、私が投資をする際、もっとも注意していることは投資規模であり、価格帯です。
これは私の考えなので、賛否両論はあるかもしれませんが、そもそも私は短期間でリタイアをしようと思っていないので 規模の大きい物件を買う必要がありません。それよりもリスク分散、リスク回避を重要視しています。

地方の場合、首都圏に比べると極端に競争がないので、物件は買えてしまいます。
また地方で億単位の物件であれば簡単に高利回り物件は見つかります。

逆に言えば、市場に出ている物件で高利回りを狙おうと思っても価格の高いものしかない。
なぜ、小・中規模にこだわるのかはセミナーで詳しくお伝えしますが、そこで私は考えを変えました。

小、中規模で高利回りを実現するには、競争しない市場、物件を買うしかない。
その為には経営状態が悪く、手間のかかる物件をターゲットにする。

それを低コストでリニューアルすれば５０００万円で利回り２０％を実現できる・・・

そこから私のリニューアル投資が始まったわけです。

このセミナーでお伝えする内容の一部をあげると次の通りです。

いかがでしょうか？

モラトリアムの影響で物件がないという声を聞きますが、本当に物件はないのでしょうか？
そうではありませんよね？

正確には『欲しいと思う物件がない』というだけです。

でも、私からすれば物件はあります。この違いは『購入する基準』です。

物件がない、もっと効率的な不動産投資がしたいという方はぜひこのセミナーにご参加下さい。
ただし、この方法は始めての方にはお勧めしません。ある程度の投資実績があり、多少の資金的余裕がある方に限定させていただきます。
今回はリニューアル投資法の全貌をお伝えするために、スペシャル企画を用意いたしました。



方法や考え方ももちろん大事ですが、どんな物件を買って、どのようにリニューアルしたのか？
そこも知りたいですよね？
ですから、私が実際に買っている物件も公開することにしました。

また、私の購入対象は中規模物件がメインです。本当は小規模も購入したいのですが、 私のクライントが買うので私は買わないようにしています（涙

でも、私と同じような考えで空室物件を購入し、リニューアルして成功されています。 そういった事例も含めて公開させていただく予定です。




松田さんはホームセンターに勤務された経験からセルフリフォームで自身の物件を修繕する大家さんとして有名ですが、 最近の松田さんは不動産業者よりも不動産で成功している一人。

では、どうやって成功しているのかですが、

古い戸建や小規模アパートを安く購入し、セルフリフォームして次々に転売されています。

転売と聞くと、印象を悪くされるか知れませんが、最後まで聞いてくださいね。
例えば、最近松田さんが購入されている秋田や宮城の木造築古アパートは空室も多く、多大な改修が必要な誰も買わない物件。

これらをわずか数百万で購入し、自身でリフォームし、その後満室に変えています。
松田さんはこれを売却していますが、別に売却できなくても困りません。
なぜなら、２０％以上の利回りで運用できるからです。

松田さんとの対談では、私がインタビュアーとなり『小規模でリニューアル投資を成功させる秘訣』を聞き出します。
また、自己資金に余裕のない方は松田さんの投資法は非常に参考になると思います。

松田　淳 (まつだじゅん) ＮＳＸ　松田

経済的自由を目指して芸能活動や株式投資に従事した後、アパート経営という「天職」にたどり着く。 現在は年間のキャッシュフローも１千万円を突破し、経済的自由を達成。 ネットを駆使して表に出ていない高利回り物件を激安で購入し、ホームセンター勤務の経験を活かしたセルフリフォームで物件価値を劇的に向上させるのを得意としている。 また「利回り３０％超の物件を購入する方法」「ホームセンター２００％活用術」など、セミナー講師としての人気も高い。 「大家さん財布の中身レポート」毎月執筆中！著書に「元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」（ぱる出版）がある。

開催日 場  所       人  数 講  師 参加費   平成２３年１月２９日（土）１３時〜１７時（１２：３０開場） ＫＦＣビル国際ファッションセンター http://www.tokyo-kfc.co.jp/accessmaprooms.html 東京都墨田区横網一丁目６番１号 （都営地下鉄大江戸線「両国駅」Ａ１出入口に直結） 【８０名様限定】 中村一晴 お１人様　２６，２５０円（税、￥テキスト代込み）     →【早期割引価格】２１，０００円とさせていただきます。